При продаже имущества, в соответствии с п. 3 статьи 210 Налогового кодекса РФ, доход облагается налогом на доходы физический лиц по ставке 13% (НДФЛ). Прежде чем перейти к способам расчета суммы налога с продажи квартиры, дома или иного имущества, поясним важный момент:

Если имущество находится в собственности 3 года и более, доходы с его продажи налогом не облагаются

Момент отсчета срока владения имуществом начинается:

• Если имеет место договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, если вы получили квартиру после сноса дома или приватизировали квартиру — это момент регистрации договора в регистрационной палате.
• Если дом — новостройка, то три года отсчитываются со дня получения свидетельства о регистрации права собственности.
• Если вы получили недвижимость по наследству, то срок владения недвижимостью исчисляется со дня смерти наследодателя.
• Если ваша квартира, находится в кооперативном доме, то срок владения недвижимостью считается со дня полной выплаты денежного пая (а не со дня получения свидетельства о регистрации в регистрационной палате).

К расчету суммы налога с продажи квартиры существует два подхода. Вы можете использовать наиболее выгодный для себя:

Подход 1. Налогоплательщик имеет возможность уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (в соответствии с абзацем 2 п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК)

доход - это экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.

Пример: Иванова купила в феврале 2011 года квартиру за 2.5 млн. руб., в ноябре 2011 она ее продала за 3 млн. руб. Экономической выгодой в этом случае является разница между суммой покупки квартиры и доходом от ее продажи.

Следовательно сумма налога, которую необходимо будет уплатить с продажи квартиры в бюджет рассчитывается в следующем порядке:

(3 000 000 - 2 500 000)*13%= 65 000 р.

При использовании данного подхода расчета налога с продажи квартиры, необходимо подтвердить фактические затраты (расписка от продавца в получении денег, акт приема-передачи квартиры)

Подход 2. Использование налоговых вычетов

Налогоплательщик имеет право на налоговый вычет от продажи такой недвижимости как жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе в размере до 1 000 000 руб. согласно  п. 1 ст. 220 НК.

В нашем примере налогоплательщик Иванова может заявить на налоговый вычет в связи с продажей квартиры, тогда сумма налога для уплаты в бюджет составит (3 000 000 - 1 000 000)*13%= 260 000 рублей.

Наряду с этим, если налогоплательщик в одном налоговом периоде продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным п. 1 ст. 220 НК РФ. (если он им не пользовался ранее, то этот налоговый вычет предоставляется в рамках ранее неиспользованного остатка).

В соответствии с п. 1 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доли в них, в общем размере не более 2 000 000 рублей.

Налоговый кодекс не содержит запрета на применение обеих имущественных налоговых вычетов по одному и тому же имуществу. Это разъяснено в письмах Минфина России от 21.05.2010 N 03-04-05/9-279, от 03.02.2010 N 03-04-05/9-29.

Воспользовавшись этими налоговыми вычетами, получаем (3 000 000 - 1 000 000 - 2 000 000)*13%= 0 рублей, т.е. при использовании второго подхода расчета никаких перечислений в бюджет не требуется.

Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ за 2012 год подается не позднее 30 апреля следующего года. В ней должны быть отражены сделки с недвижимостью и суммы налоговых вычетов. 

Уплата подоходного налога производится не позднее 15 июля следующего года.

< Назад