Спрос на городскую недвижимость периодически сменяется интересом к загородной недвижимости. У людей возникает вполне естественное желание совместить городской комфорт с прелестями загородной жизни. Сейчас многие задумываются о «домике в деревне» для дачного отдыха или постоянного проживания, вдали от городской суеты и экологии мегаполиса. Однако, погрузившись в широкий спектр предложений земельных участков, от изобилия нюансов и аббревиатур тут идет кругом голова. На чем-же остановить свой выбор?

Во первых, вам необходимо определиться с категорией земельного участка и его целевым назначением (видом разрешенного использования), это сэкономит ваши средства, время, нервы и не разрушит вашу мечту. Категорий много, но вам стоит ориентироваться на только две – земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. У этих категорий законодательством предусмотрены виды разрешенного использования. Считается, что лучше всего покупать земли для ИЖС. Но так-ли это на самом деле? 

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Вам предлагается участок из земель населенных пунктов, что дает преимущества:

• в доме, построенном на таком участке, можно легко зарегистрироваться для ПМЖ, у вас будет адрес; 
• по закону, в отношении земель для ИЖС действуют социальные нормы - вас должны обеспечить всеми возможными коммуникациями и инфраструктурой (школами, детсадами, магазинами и прочим) за государственный или муниципальный счет;
• в домах, построенных на участках для ИЖС, можно официально хранить оружие;
• земельный участок для ИЖС может приниматься в качестве залога банками, если вы захотите получить целевой кредит.

Есть у этой категории земель и свои недостатки:

• ограничения на размер участка (в каждом регионе России свои нормы);
• необходимость согласований строительства, если вдруг выяснятся несоответствия ГОСТу или СНИПам, ваш дом могут не зарегистрировать, что чревато штрафами; 
• высокая реальная и кадастровая стоимость участка и выше налог в перспективе.

Главным достоинством участков для ИЖС является тот факт, что по закону, в построенные на них дома местные власти обязаны провести газ, воду, электричество и прочие коммуникации, которые положены жителям конкретного населенного пункта. Однако разница в цене между участком для ИЖС и землями сельскохозяйственного назначения может перекрыть всю выгоду от этого преимущества. Если же вы покупаете старый домик с участком в деревне и надеетесь обрести блага цивилизации за государственный счет, то имейте ввиду, за свои права можно бороться годами. Местные власти согласны с тем, что вам положено, но как правило, денег на блага цивилизации в бюджете нет.

В качестве альтернативы землям для ИЖС можно рассмотреть следующие варианты: 

Дачное некоммерческое партнерство (ДНП)

Некоторые земельные участки сельскохозяйственного назначения, отведенные под ДНП в последнее время так-же стали относить к категории земель населенных пунктов. Обычно их цена на 20-50% дешевле. В домах, возведенных на таких участках, также можно зарегистрироваться, но в качестве залогового обеспечения банку они будут не интересны. Из положительнгых сторон - не нужно проводить обязательную техническую экспертизу дома и признавать его жилым. Процедура регистрации постройки в настоящее время вообще сведена до подачи декларации в Управление Росреестра. Однако бывают и минусы - невозможность регистрации в таком доме, ограничения по выделенным мощностям электричества, отсутствие магистральных коммуникаций и подрядных организаций, обслуживающих жилой фонд и территорию поселений. Данные вопросы придется решать на общем собрании членов ДНП и, при необходимости, нанимать специалистов для обустройства дорог, подвода и подачи в последующем газа и выда, уборки общей и прилегающей территории, вывоза мусора и т.п. 

Садоводческое некомерческое партнерство (СНП)

Участки земли в СНТ будут стоить дороже, чем примерно равноценные участки в ДНП, потому что располагаются, как правило, на более плодородных почвах, ухожены и имеют садовые насаждения, расположены в более экологичных и красивых районах, имеют более удобные подъезд и маршрутное транспортное сообщение. Из минусов – в домах на участках СНТ практически невозможно зарегистрироваться на ПМЖ, может быть ограничение по разрешенным размерам построек, размеру участков, выделенным мощностям электричества (обычно не более 5 КВт), отсутствие магистральных коммуникаций или, при их наличии, периодичность обеспечения водой и электричеством. В зимнее время, как правило, магистральные коммуникации отключены во избежание аварий, вывоз мусора и уборка территории не осуществляется, маршрутный транспорт не ходит.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

Участки ЛПХ могут находиться в черте населенных пунктов сельской местности, иметь практически все преимущества участка для ИЖС и давать возможность вести личное подсобное хозяйство. Такой участок как правило больше по площади (15-30-45 соток), на нем возможно будет возвести жилой дом и подвести к нему магистральные коммуникации. Чаще всего именно такой статус имеют участки в деревне или селе. Однако участки под ЛПХ могут быть предоставлены на землях сельхозназначения и в Гослесфонде. В последнем случае что-либо построить на нем может быть невозможно и подвести коммуникации может оказаться проблемой, о социальных благах здесь и речи не идет. Советуем заранее осведомиться в органах местной власти, можно ли будет возводить постройки на данном участке. 

Дачное строительство

Дачное строительство на землях сельхозназначения ничем, по сути, не отличается от ИЖС. Вы сможете зарегистрироваться в новом доме, кроме того, габариты постройки могут быть ограничены только размером участка.

Крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ)

Одна из разновидностей земель сельхозназначения, предусматривающая использование земельного участка для ведения крестьянско-фермерского хозяйства семьей или объединением крестьян (фермеров). Данные участки как правило имеют большой размер, исчисляемый гектарами и цену, в десятки раз дешевле вышеуказанных видов. На участке под КФХ возможно возвести жилые и хозяйственные постройки, зарегистрироваться на ПМЖ. Однако зачастую подвести коммуникации к такому участку бывает проблематично или невозможно из-за большой удаленности от магистральных линий. Само по себе Крестьянско-фермерское хозяйство должно быть зарегистрировано в качестве юридического лица и платить установленные в РФ налоги как со своей деятельности, так и за земельный участок и находящиеся на нем постройки по коммерческим тарифам. Отсутствие регистрации КФХ или деятельности КФХ на данном участке может лишить вас права собственности на данный участок.

Желая приобрести земельный участок, обращайтесь к специалистам Центра недвижимости. Мы проконсультируем вас, подберем оптимальный вариант, соответствующий вашим взглядам на своё будущее и сопроводим вашу сделку под ключ.