Остров Кипр фактически разделён между 3 государствами: 57,6 % - Республика Кипр (южная часть острова), 36% территории контролирует частично признанное государство Турецкая Республика Северного Кипра (ТСРК) (северная часть острова), 3,7 % - ООН (буферная область) и 2,7 % - Великобритания (военные базы Акротири и Декелия).

Республика Кипр и другие страны-члены ООН, за исключением Турции, не признают Турецкую Республику Северного Кипра и обозначают её, как «территории, оккупированные турецкими войсками». Власти ТСРК отвергают суверенитет Республики Кипр над всей территорией острова (формально под суверенитетом Республики Кипр находится 98 % территории острова).

Передвижение между двумя частями острова свободное, при наличии визы Республики Кипр. Виза частично признанной Турецкой Республики Северного Кипра выдаётся при въезде. Действие страховок может не распространяться на турецкую территорию.

Недвижимость, расположенная на Турецкой территории, и принадлежавшая до 1974 года этническим грекам, продолжает считаться их собственностью. Покупка такой недвижимости может считаться легальной в Турецкой Республике Северного Кипра, но власти Республики Кипр могут расценить такую сделку как скупку краденного.

В результате кризисных волнений 2012-2013 г. цены на жилую недвижимость существенно снизились, однако спрос на недвижимость не повысился, т.к. нет доверия к банковской системе, были существенно увеличены налоги, безработица, наплыв эмигрантов и повышенная криминогенная обстановка не улучшают обстановку. Северный Кипр испытывает трудности с международным финансированием и иностранные фирмы обычно избегают инвестиций в него. Вместе с тем, территория Северного Кипра лучше покрыта растительностью и приобретение недвижимости в этой части острова более предпочтительна.

ПРОЦЕДУРА ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ КИПР (ЮЖНЫЙ КИПР)

Жилую недвижимость на Кипре могут покупать иностранные физические и юридические лица. Есть ограничение - иностранный гражданин имеет право приобрести на свое имя только один объект площадью не более 4014 кв. м.  Но эта проблема легко решается приобретением недвижимости на членов семьи. Покупка коммерческой недвижимости доступна только для юридических лиц, зарегистрированных на Кипре.

При отсутствии возможности приехать на Кипр можно обратиться в риэлторское агентство, которое представит покупателю подробную информацию об объекте. Возможно и удаленное приобретение недвижимости на острове, что не распространено. Также есть возможность приехать на остров на короткий срок только для выбора объекта и заключения предварительного договора, что является весьма распространенным. При этом агентства недвижимости как правило компенсируют авиаперелет и 3-5 дней проживания в гостинице + трансфер и пансион, если клиент приобретает недвижимость.

ПРОЦЕСС ПОКУПКИ

После выбора объекта недвижимости, необходимо открыть банковский счет для осуществления платежей продавцу (в услугах агентства недвижимости). Среди Кипрских банков, работающих с иностранцами, стоит выделить Bank Of Cyprus, Laiki Bank, Hellenic Bank и Alpha Bank. Счет открывается в евро. Для его открытия физическому лицу необходим только паспорт. Минимальный вклад по банковскому счету на Кипре составляет €10.

Как только покупатель выбрал объект недвижимости, он вносит задаток в размере 1-3% от стоимости жилья. Задаток не возвращается, если покупатель по каким-то причинам отказывается от приобретения. Это обстоятельство фиксируется в предварительном договоре. Предварительных договоров может быть несколько - по ходу торга решаются вопросы финансовых уступок, вариантов оплаты, оборудованию новой мебелью и сантехникой или перепланировок взамен скидки и прочее.

Подписание договора купли-продажи должно пройти в течение месяца после внесения задатка. В оформлении всех документов обязательно принимает участие юрист. Он несет ответственность за проверку чистоты сделки, составление контракта (договора купли-продажи), регистрацию недвижимости в Земельном Кадастровом Департаменте (District Land Registry Office) и переоформлении Титульного листа. 

На юриста необходимо составить Генеральную доверенность, которая заверяется приглашенным независимым нотариусом в присутствии покупателя. На основании данной доверенности, юрист сможет полностью вести весь процесс от имени покупателя, включая подписание контракта и регистрацию недвижимости. Необходимость в нахождении покупателя на Кипре в течение всего времени проведения сделки отпадает.

Договор купли-продажи (контракт) можно подписать в присутствии нотариуса – как на Кипре, так и в России, в представительстве кипрской компании. Он подписывается в двух экземплярах, носит обязательный характер, для покупателя и продавца, и должен исполняться по всем пунктам. В нем должен быть четко описан объект и оговорен порядок оплаты. При подписании контракта обычно оплачивается 30% стоимости объекта.

Получение ключей от объекта недвижимости происходит после полной оплаты сделки.

Приобретение недвижимости осуществляются через личный счет или счет компании в банке, который контролирует фискальный орган - Министерство финансов Республики Кипр. Возможно приобретение недвижимости за наличный расчет или за счет кредитных средств, что отражается в расчетных документах.

Расчетные документы являются предметом ответственного хранения и могут быть использованы при получении ВНЖ и гражданства Республики Кипр, возмещении НДС и при прочих ситуациях.

Сопутствующие расходы:

Гербовый сбор	0,15% от первых €170 860 стоимости объекта +0,2% от оставшейся части суммы, превышающей €170 860
НДС	19% (только для объектов, разрешение на строительство которых было получено до 1 мая 2004 года). Покупатели, приобретающие недвижимость в первый раз, имеют право подать заявление на возврат НДС в том случае, если они выплатили НДС на отдельные объекты недвижимости, которые были куплены после 1 мая 2004 года. Земельные участки НДС не облагаются
Гонорар юриста	1-1,8%+ НДС
Сборы за переоформление права на недвижимость или Титульный сбор	до €85 000 - 3% от стоимости объекта от €85 000 до €170 000 - 5% свыше €170 000 - 8% При оформлении собственности на двух или более лиц сумма данного сбора уменьшается, так как налогооблагаемая стоимость на каждого собственника пропорционально снижается, а значит и ставка налога становится ниже.

 

8 июня 2012 г. вступил в силу закон Республики Кипр №73(1)/2012, вносящий изменения в Закон о Добавленной Стоимости (VAT law) от 2000 года.

Согласно новому Закону, при приобретении недвижимости не только гражданами Республики Кипр или ЕС, но и гражданами третьих стран, будет взиматься льготная ставка НДС в размере 5% вместо действующей ставки в 19%. 

Требования к недвижимости и заявителю

Льготная ставка НДС предоставляется при условии соблюдения следующих требований:

• Заявитель должен быть физическим лицом (не юр. лицом)
• Заявитель (покупатель недвижимости) должен достичь 18-летнего возраста
• Недвижимость должна являться главным местом проживания заявителя в Республике Кипр. Под недвижимостью в данном контексте понимается как дом, так и квартира, а также случаи, когда покупатель строит дом.
• У заявителя не должно быть другой недвижимости на Кипре, приобретенной ранее с льготной ставкой НДС
• Недвижимость должна быть использована исключительно в качестве жилой недвижимости, и заявитель должен быть первым, кто вступил в права фактического владения этой недвижимостью с момента завершения строительства.

Закон распространяется на недвижимость, площадь которой не превышает 200 кв.м. Если же общая площадь больше, то заниженная ставка НДС не применяется.

Перечень документов для получения льготной ставки НДС

Заявитель, претендующий на льготу по налогу, подает в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр следующие документы:

1. Заявление с декларацией о том, что заявитель не приобретал никакой другой недвижимости на Кипре с применением льготной ставки НДС;

2. К заявлению прилагаются следующие документы:

• Контракт на приобретение недвижимости
• Архитектурные планы на недвижимость
• Свидетельство о браке, если заявитель состоит в браке
• Копию паспорта
• Копию паспорта супруги/супруга, если заявитель состоит в браке
• Заверенную копию разрешительной документации на строительство
• Завизированную архитектором, либо инженером по гражданскому строительству декларацию, подтверждающую соответствующие размеры недвижимости
• Документарное подтверждение, что заявитель использует недвижимое имущество в качестве своего места жительства на Кипре:
  - копия телефонных счетов
  - копия счетов за воду
  - копия счетов за электричество
  - копия счетов за местные или муниципальные налоги
  - любые другие документы, подтверждающие, что данная недвижимость используется заявителем по прямому назначению, в качестве основного жилья на Кипре.

Вышеперечисленные документы должны быть поданы в течение шести месяцев со дня приемки-передачи недвижимости заявителю, и являются частью заявления на применение льготы по НДС.

3. В тех случаях, когда заявитель состоит в браке, супруг/супруга также должны подать заявление с декларацией об отсутствии у него/нее недвижимости на Кипре;

4. Если заявитель, которому власти утвердили льготную ставку НДС, отказывается от использования недвижимости ранее, чем через 10 лет с момента вступления в права владения, то он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС Минфина и пропорционально уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой НДС, существующей на момент заключения контракта.

Процедура возмещения НДС

Заявитель вначале уплачивает НДС по стандартной, действующей на момент заключения контракта ставке, обозначенной в контракте на приобретение недвижимости. С 1 января 2014 налоговая ставка составляет 19%.

Далее, заявитель, претендующий на получение льготы по НДС (возмещение), подписывает декларацию и подает заявление в соответствующий государственный департамент, как описано выше.

После того, как департамент НДС подтверждает правомерность предоставления льготы заявителю, НДС пересчитывается по льготной ставке в 5%.

Государственная регистрация сделки

После заключения договора иностранный покупатель (юрист, занимающийся сделкой) должен предоставить письменное заявление в Совет министров об утверждении покупки и копию паспорта, а также оплатить гербовый сбор в Департаменте внутренних налогов.

Не позднее чем через 60 дней после подписания договора купли-продажи юрист покупателя обязан зарегистрировать его в Департаменте регистрации земельных владений (District Land Registry Office). Тем самым обеспечивается безопасность права собственности иностранного покупателя. 

Регистрация закрепляет юридические права на собственность покупателя до тех пор, пока не будет получено индивидуальное свидетельство собственности на недвижимость, и гарантирует защиту от перепродажи, покупки, аренды или заклада собственности без его ведома. 

После выплаты покупателем продавцу всей суммы по контракту происходит получение окончательного разрешения Кабинета Министров на приобретение недвижимости. Для окончательной передачи собственности и получения титула иностранцу требуются следующие документы: заявление, подаваемое в региональную земельную палату, квитанции об оплате регистрационного сбора и налога на оформление собственности.

При получении титула обязательно личное присутствие покупателя и продавца. Сделка регистрируется в Земельной комиссии и занимает около недели. Но покупатели уже до этого имеют право использовать приобретенную недвижимость.

Участок земли, на котором расположен объект недвижимости, также оформляется в собственность.

Покупатели, которые приобретают недвижимость в новых комплексах, не смогут сразу получить Титульный лист. Процедура выписки может занять до 10 лет.  Многие объекты вовсе не имеют Титульного листа, но у них есть АХ номер, который является подтверждением того, что необходимая документация была принята земельным кадастром для дальнейшей выдачи титула.

ИПОТЕКА НА КИПРЕ

В кипрских банках россияне могут получить ипотечный кредит. Банков, которые работают с ипотечным кредитованием, четыре – Bank of Cyprus, Laiki Bank, Hellenic Bank, и Alpha Bank.

Обычно банк выдает 60 - 70% от стоимости недвижимости. Процентная ставка составляет 5,5-7% в зависимости от валюты, в которой осуществляется сделка. Кредит нельзя получить в случае, если покупается вторичная недвижимость, а у продавца отсутствует титул (Title Deed).

Документы на получение ипотечного кредита подаются после подписания договора купли-продажи и его регистрации в Земельном комитете. Для рассмотрения заявки, банки требуют следующую информацию о заемщике:

• информация личного характера о клиенте (личность, занятость, отсутствие проблем с законом);
• копия загранпаспорта;
• банковская выписка о существовании/отсутствии долгов;
• декларация о личных доходах;
• свидетельство о доходах;
• оригинал договора о продаже недвижимости;
• копии банковских выписок за последние три-шесть месяцев;
• копии платежей, уже выполненных в отношении собственности;
• сведения о выплатах по полученным ранее кредитам;
• открытие банковского счета;
• разрешение от местных властей;
• подтверждение оплаты гербового сбора.
   

Процедура рассмотрения заявки занимает от двух до четырех недель. Как правило, если покупатель кредитоспособен и не имеет проблем с законом, заявка одобряются. Если же в кредите отказывают, застройщик возвращает выплаченные при подписании договора 30% стоимости.

ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Строящееся жилье

Процедура покупки строящегося жилья – такая же, как и готового, только в контракте фиксируются сроки сдачи и рассрочка платежа. Возможна беспроцентная рассрочка платежа по согласованию с застройщиком.

Некоторые покупатели беспокоятся, что при приобретении строящегося объекта продавец может перенести сроки постройки или вообще отказаться от своих обязательств. На практике риск при покупке строящейся недвижимости на Кипре невелик: оплата равномерно распределена по стадиям строительства, первый взнос не превышает 35%. В случае невыполнения обязательств или переноса сроков, затраты покупателя будут возмещены.

Очень важно соблюдать график платежей, зафиксированный в контракте, поскольку при его нарушении на покупателя накладываются штрафные санкции. После окончания строительства подписывается акт приемки-передачи. Переход собственности в данном случае происходит после сдачи всего комплекса, где находится объект недвижимости.

Покупка земли

Граждане третьих стран, в том числе россияне, могут приобрести на территории Кипра участок земли под застройку площадью до 4000 кв.м при наличии архитектурного плана и разрешений на строительство и проведение коммуникаций.

Иностранцы – физические лица, вне зависимости от наличия/отсутствия ВНЖ Кипра могут оформить в собственность на острове не более двух объектов недвижимости с Титульным листом.  Для приобретения большего количества объектов недвижимости необходимо открыть на Кипре юридическое лицо – местную кипрскую компанию.

ПРОЦЕДУРА ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В ТУРЕЦКОЙ РЕСПУБЛИКЕ СЕВЕРНОГО КИПРА

Данная процедура практически ничем не отличается от вышеописанной для Республики Кипр.

 

Особенность в возможности КОНТРАКТА при приобретении недвижимости

Контракт - это не государственное оформление объекта недвижимости. По аналогии с российским договором купли-продажи между двумя физическими лицами - покупателем и продавцом, контракт дает полное право жить в стране и пользоваться объектом недвижимости по своему усмотрению, но государство никак не узнает о заключенном контракте, если покупатель не будет переводить право собственности на землю под объектом недвижимости на себя и переводить объект недвижимости в государственных реестрах на свое имя.

Оформление только КОНТРАКТА (без регистрации его в государственных органах) дает возможность покупать и продавать недвижимость в любом количестве, а также дает возможность не выплачивать пошлины и налоги.

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО

Приобретая недвижимость на Северном Кипре, покупатель получает возможность оформить вид на жительство, то есть стать резидентом страны с последующей перспективой получения гражданства.

ВНЖ достаточно просто оформляется в эмиграционной службе при наличии контракта на покупку любого жилья. Для резидента не существует никаких ограничений перемещения по стране, а также сроков пребывания или отсутствия в стране.

Вид на жительство в первый раз выдается на полгода или год, с последующим продлением еще на год, и так далее. Количество продлений ВНЖ не ограничено.